После банкротства вы можете спокойно продать свою квартиру. Никаких запретов в законодательстве на этот счёт не предусмотрено. Однако сам процесс продажи может иметь свои особенности и нюансы. Например, если ваш покупатель планирует оформить ипотеку, вам стоит уделить внимание выбору банка, чтобы избежать лишних трудностей. В этой статье я расскажу, на что обратить внимание, чтобы сделка по продаже квартиры после банкротства физического лица прошла гладко.
Что будет с имуществом при банкротстве
Первое, что стоит отметить: продать квартиру или дом в ходе банкротства не получится. Это связано с особенностями самой процедуры. Право на списание долгов имеет только тот, кто не может расплатиться с кредиторами по объективным причинам. Например, из-за потери работы, снижения доходов, дорогостоящего лечения и т. п.
В процессе судебного разбирательства финансовый управляющий и суд будут оценивать материальное положение должника, чтобы определить, действительно ли у него есть признаки неплатёжеспособности. Продажа квартиры может ухудшить финансовое положение гражданина, так как недвижимость в целом — это ценный актив, который можно продать, чтобы вернуть деньги кредиторам.
Но технически ситуация зависит от того, какую процедуру банкротства назначит суд.
Реструктуризация долгов
Если у должника есть стабильный официальный доход, он может рассчитывать на процедуру реструктуризации долгов. Она даёт человеку шанс постепенно рассчитаться с кредиторами по новому графику, который может длиться до пяти лет. В этом случае имущество должника не изымается, однако распоряжаться им разрешается только в ограниченных пределах.
Так, любые сделки с недвижимостью сверх 50 000 рублей требуют согласия финансового управляющего. Он должен удостовериться, что сделка не повредит имущественному балансу должника.
Материалы по теме
Реализация имущества
Эта процедура назначается судами гораздо чаще первой — по данным Федресурса, в 8 раз. Она вводится, когда очевидно, что должник не сможет погасить долги во время реструктуризации из-за отсутствия стабильного дохода. В этой ситуации контроль со стороны финансового управляющего становится ещё более строгим. Только он вправе совершать сделки с имуществом должника. Если должник попытается самостоятельно продать имущество, такие сделки будут считаться ничтожными.
Ничтожная сделка — это соглашение, которое по закону не имеет юридической силы. Чтобы признать его недействительным, не нужно обращаться в суд (ст. 166 ГК РФ). Последствия ничтожности для такой сделки можно применить только после обращения в судебные органы.
Финансовый управляющий также формирует из активов должника конкурсную массу и выставляет имущество на торги. Вырученные средства идут на погашение задолженности перед кредиторами. После завершения расчётов суд рассматривает отчёт управляющего и выносит окончательное решение о закрытии дела о банкротстве и списании оставшихся долгов.
Однако у должника всё же есть шанс сохранить своё имущество. Квартиру могут включить в состав конкурсной массы только в том случае, если она не является единственным жильём для должника и его семьи. Если квартира служит единственным местом жительства, она защищена от продажи. Исключение ― когда она находится в ипотеке (но и тут есть варианты спасения). Полный перечень защищённого имущества можно найти в ст. 446 ГПК РФ.
Если квартиру не удастся продать на торгах, её предложат кредиторам. Если они откажутся принять имущество, то жильё вернётся владельцу. О продаже «спасённой» после банкротства квартиры и поговорим далее.
Можно ли продать квартиру после банкротства физического лица: что говорит закон
Несмотря на распространённые мифы, банкротство не так страшно, как кажется. Реальных последствий у процедуры всего пять:
- в течение пяти лет после завершения судебного разбирательства гражданин не может повторно объявить себя банкротом;
- на протяжении пяти лет банкрот обязан сообщать банкам о своём статусе при подаче заявок на кредиты;
- в течение трёх лет гражданин не имеет права занимать руководящие должности в компаниях;
- пять лет гражданин не может занимать руководящие посты в страховых организациях, инвестиционных фондах, НПФ, ПИФ и МФО;
- в течение десяти лет запрещено управлять кредитными организациями.
Как видите, все эти ограничения не касаются имущества, которое не было изъято в ходе банкротства. Все активы, которые остались у должника после завершения процесса, принадлежат ему на праве собственности, поэтому он может свободно распоряжаться ими — в том числе продавать.
Квартиру, которая не была включена в конкурсную массу в качестве единственного жилья, также можно продать после завершения судебного разбирательства.
Когда можно продавать квартиру после банкротства
Касательно сроков: не стоит продавать квартиру сразу после закрытия дела. Я рекомендую подождать хотя бы месяц и проконсультироваться с юристами, которые вас сопровождали. Они подскажут оптимальное время для сделки, чтобы избежать возможных проблем.
А если у вас ещё есть задолженности и вы не знаете, как их погасить, я готова помочь вам пройти процедуру банкротства и освободиться от долгов. Записывайтесь на бесплатную консультацию, на которой я предложу вам варианты, как списать долги и при этом максимально сохранить имущество.
Сложности при продаже недвижимости после банкротства
На практике продать квартиру бывает довольно сложно. Некоторые потенциальные покупатели отказываются от сделки только из-за статуса продавца-банкрота. Это особенно актуально, если покупка жилья оформляется в ипотеку. Кредитные организации тщательно оценивают риски и, как правило, неохотно соглашаются финансировать сделку с продавцом, который прошёл процесс банкротства.
Одна из причин неуверенности банков — возможность возобновления банкротного дела. В соответствии со ст. 213.29 Закона № 127, кредиторы и государственные органы могут инициировать возобновление дела, если обнаружатся новые обстоятельства, которые указывают на недобросовестное поведение должника. Например, если выяснится, что он скрывал имущество во время банкротства или передавал его третьим лицам. Если суд согласится перезапустить дело о банкротстве, он сразу же начнёт реализацию имущества. Выявленные активы будут изъяты у банкрота в конкурсную массу и проданы с торгов.
Вместе с тем, скрыть от кредиторов квартиру во время банкротства достаточно сложно, так как права на недвижимость хранятся в Росреестре и ЕГРН. Да и передать её кому-то тоже не получится, потому что такая сделка подлежит государственной регистрации. У финансового управляющего есть полномочия направлять запросы в различные органы, чтобы выяснить наличие имущества у банкрота. Поэтому он всё выяснит без проблем.
Тем не менее, бывают ситуации, когда дело о банкротстве возобновляют из-за особенностей семейного оборота активов. Например, если должник вступил в наследство только после завершения процедуры, хотя мог сделать это и раньше. То есть, если бы он вступил в права наследования во время банкротства, у него появилось бы новое имущество, которое финансовый управляющий отправил бы в конкурсную массу. Банкрот этого не сделал и как бы скрыл недвижимость. Если кредиторы выяснят этот факт после банкротства, они обязательно попросят суд пересмотреть результаты дела (то есть списание долгов — это интересует их больше).
Так что гипотетический риск возобновления процедуры из-за внезапно обнаруженной квартиры всё же существует. Именно его так боятся потенциальные покупатели. Ведь если они потратят свои кровно заработанные деньги на приобретение жилья, а потом эту сделку просто признают недействительной, то квартиру заберут. В таком случае покупатель сам встанет в очередь в реестре кредиторов и будет требовать от банкрота уплаченные за квартиру средства.
Правда, у продавца нет обязанности говорить о том, что он проходил процедуру банкротства. Поэтому потенциальному покупателю можно не сообщать об этом факте. Конечно, информация о прохождении процедуры хранится в свободном доступе на официальных ресурсах (например, ЕФРСБ). Но много ли вы знаете людей, которые их постоянно проверяют?
Единственное, что я рекомендую — не сообщать о банкротстве тем покупателям, которые не будут оформлять ипотеку. Если квартира будет приобретаться с привлечением заёмных средств, то о банкротстве всё-таки лучше упомянуть. От этого будет зависеть, в какой банк нужно обратиться покупателю.
Как продать квартиру после банкротства: 3 совета
Сначала поймите: риск повторного банкротства зависит от самого банкрота. Если он уверен, что не делал ничего незаконного с имуществом, нужно лишь доказать это покупателю.
Простой случай — если квартира осталась после банкротства как единственное жильё. Эта информация есть в отчётах финуправляющего и в судебных документах. Поэтому банкроту нужно всего лишь собрать эти данные и показать их потенциальному покупателю. Вот ещё три совета, которые вам помогут.
Ищите покупателя и банк
Первое, что нужно сделать, — это активно искать покупателя. Лучше всего, если это будет человек, готовый купить квартиру за наличные. Это упростит сделку и избавит вас от лишних хлопот.
Если же покупатель хочет взять ипотеку, постарайтесь найти банк, который согласится выдать кредит, несмотря на ваш статус банкрота. Многие банки готовы рассматривать такие случаи индивидуально, так что не стесняйтесь общаться с менеджерами и выяснять, какие условия они могут предложить.
Оформите титульное страхование
Титульное страхование — это защита от риска потери права собственности на квартиру. Если вы оформите такую страховку, это создаст дополнительную уверенность как для вас, так и для покупателя. В случае каких-либо проблем с правами на собственность страховая компания возместит стоимость квартиры.
Лучше всего оформлять страховку в компании, аккредитованной банком покупателя, но учтите, что условия могут быть менее выгодными для тех, кто недавно прошёл процедуру банкротства.
Соберите все документы
Перед тем как выставить квартиру на продажу, соберите все необходимые документы, подтверждающие ваше право на жильё. Это поможет убедить потенциального покупателя в том, что сделка безопасна.
Убедитесь, что у вас есть все сведения о том, что квартира не вошла в конкурсную массу во время банкротства. Чем больше у вас будет доказательств законности вашей собственности, тем проще будет продать квартиру.
Если вы только собираетесь оформлять банкротство, обратитесь ко мне за бесплатной консультацией. Я точно скажу, когда вы сможете продать квартиру — через неделю, месяц или полгода, а также помогу подготовить документы и отвечу на все ваши вопросы.
Подведём итоги
- Продать недвижимость после банкротства — задача непростая, но вполне выполнимая. Закон не запрещает этого делать, и если у вас нет больших долгов, решать вопросы с недвижимостью становится легче.
- Перед тем как приступить к продаже, обязательно проконсультируйтесь с опытным юристом, например со мной. Это поможет избежать ошибок и защитить ваши интересы. Убедитесь, что на квартире нет обременений и все документы в порядке.
- Важно выставлять квартиру на продажу по рыночной стоимости, чтобы не вызвать подозрений у покупателей и кредиторов. Объясните потенциальному покупателю, что банкротство уже в прошлом, и предоставьте необходимые документы для подтверждения.
- Если у вас есть возможность, лучше подождать несколько месяцев после завершения процедуры. Это поможет снизить риск оспаривания сделки и сделает процесс продажи более безопасным.
Вопрос-ответ
Ограничений по срокам нет. Вы можете начать искать покупателя хоть на следующий день. Однако я рекомендую подождать хотя бы несколько месяцев, чтобы снизить риск оспаривания сделки.
Если вы продали квартиру незадолго до банкротства, но не направили деньги на погашение долгов перед всеми кредиторами, сделку могут признать ничтожной. Такие действия суд будет расценивать как умышленное уменьшение имущественной массы. Тогда актив могут вернуть и направить на реализацию.
Во время реализации имущества единственное жильё банкрота и его семьи обладает иммунитетом. Его не отдадут в конкурсную массу и не продадут. Однако это не касается ипотечного жилья — его могут забрать. Важно: сейчас можно попытаться сохранить единственное жильё в ипотеке и при этом списать остальные долги! Обращайтесь ко мне за консультацией — я подскажу, как это можно реализовать в вашем случае.