Что произойдёт с единственной квартирой должника при банкротстве физических лиц? Сразу успокою: в 99,99% случаев она останется у банкрота. Однако случалось и так, что суды отобрали даже единственное жильё. Почему это происходило и как этого можно избежать? Какие новшества в законодательстве помогут защитить недвижимость, особенно если она в ипотеке? Расскажу в этой статье.
Отберут ли квартиру при банкротстве физических лиц
Процедура банкротства физических лиц регулируется Законом №127-ФЗ. Он позволяет гражданам, оказавшимся в финансовой яме, списать все свои долги за исключением алиментов, штрафов за причинение вреда здоровью, текущих платежей и некоторых других.
Однако просто так долги не списываются. Финансовый управляющий сначала должен попытаться расплатиться с кредиторами за счёт имеющихся у должника активов. Для этого он составляет опись имущества банкрота, а затем организует торги, на которых могут продать автомобиль, дачу, драгоценности и даже квартиру.
Однако законодательство защищает помещение, в котором проживает должник и его семья. Согласно Закону №127-ФЗ, единственное жильё и земельный участок, на котором оно находится, исключаются из конкурсной массы. Это значит, что если у вас есть только одна квартира, и она является вашим постоянным местом жительства, то её не могут отобрать во время банкротства.
Материалы по теме
Что считается единственным жильём
Согласно ст. 446 ГПК РФ, единственным жильём считается то помещение, в котором гражданин фактически проживает. Неважно, квартира это или дом, главное, чтобы они принадлежали вам на законных основаниях (например, по договору купли-продажи или дарственной). Если у вас есть только одна такая квартира, вы можете быть спокойны — её не продадут.
Если же у вас в собственности несколько объектов недвижимости, суд будет изучать ситуацию и оставит вам только ту жилплощадь, где вы проживаете постоянно. Остальные объекты заберут для погашения долгов.
Когда могут продать единственное жильё
Ранее я говорила, что если квартира является единственной в собственности, её не могут продать при банкротстве. Однако юридическая практика показывает, что даже единственное жильё может оказаться на торгах.
Однако это касается только роскошного жилья: элитных квартир, пентхаусов, шикарных загородных домов и тому подобного. Суд разрешит продажу единственной квартиры, только если у должника нет другого имущества для погашения долгов.
Боитесь, что вашу квартиру продадут? Вы можете обратиться за консультацией ко мне прямо сейчас, позвонив на горячую линию или заполнив форму на сайте. На консультации я подробно расскажу обо всех деталях процедуры списания долгов и возможных рисках, связанных с имуществом. Моя основная задача — помочь вам избавиться от долгов без лишнего стресса.
Что будет с квартирой в ипотеке
Квартира, приобретённая в ипотеку, по общему правилу всегда включается в конкурсную массу, если вы находитесь в процессе банкротства. Проще говоря, ипотечная квартира находится в залоге у банка и полностью вам не принадлежит, поэтому она будет использоваться для погашения долгов.
Однако если вы уже погасили ипотеку и квартира является вашим единственным жильём, вам беспокоиться не о чем. Выплаченная ипотека не будет включена в список имущества, подлежащего реализации в ходе процедуры банкротства.
Как спасти ипотечное жильё: 2 старых и 2 новых способа
Так как квартиру в ипотеке могут включить в конкурсную массу при банкротстве, разумно заранее рассмотреть возможные варианты её защиты. Во-первых, если квартира уже выставлена на торги, родные и знакомые могут попробовать выкупить её на аукционе и передать вам после завершения банкротства.
Также избежать продажи жилья можно, начав процедуру реструктуризации долгов, а не реализации имущества. Эта процедура доступна для граждан со стабильным и высоким доходом, который позволит расплатиться с кредиторами в срок до пяти лет. Тогда должника не признают банкротом, но он будет обязан выплатить все задолженности. Однако платить нужно будет на более щадящих условиях и по новому графику. Никакое имущество должника в этом случае продаваться не будет, в том числе и квартира в ипотеке.
Раньше работали только вышеперечисленные способы, но теперь появилось ещё две возможности спасения недвижимости. С сентября 2024 года вступил в силу новый Закон №298-ФЗ, согласно которому сохранить ипотечную квартиру можно в двух случаях.
Первый подходит для тех, у кого остался небольшой долг по ипотеке. Тогда его можно полностью выплатить за счёт средств третьих лиц. Проще говоря, друг, родственник или член семьи предоставит должнику беспроцентный заём на погашение ипотеки. Все условия они обговаривают друг с другом лично.
Второй вариант подходит тем, у кого большая задолженность по ипотеке. В этом случае нужно договориться с кредитором о заключении отдельного мирового соглашения. Тогда банк выйдет из реестра. Должник пройдёт процедуру банкротства, в рамках которой будут списаны все задолженности помимо ипотеки. Её нужно будет продолжить выплачивать по завершении процедуры. Средства на оплату ипотеки во время банкротства также можно брать у родственников или знакомых, так как должнику положен только прожиточный минимум и его может не хватить.
Если квартира куплена на средства маткапитала
Если вы использовали материнский капитал для покупки квартиры, то при банкротстве закон защищает вас, если эта квартира является для вас единственным жильём. В таком случае квартира не пойдёт на реализацию в рамках процедуры банкротства, и вы сможете сохранить её. Долги будут выплачены только с реализации другого имущества (если оно есть).
Но что делать, если материнский капитал использовался как первоначальный взнос по ипотеке и кредит ещё не выплачен на момент подачи заявления? В этом случае ваша квартира юридически принадлежит банку, а не вам, поэтому она будет включена в список имущества, подлежащего реализации. Чтобы сохранить такое жильё, необходимо либо полностью погасить ипотеку, либо договориться с кредитором о мировом соглашении.
Совместное имущество супругов при банкротстве
Когда начинается процедура банкротства, финуправляющий исследует всё имущество, которое принадлежит банкроту. Здесь важно учитывать, что в этот список могут попасть и квартиры, и машины, и другие активы, приобретённые в браке. Такая собственность считается совместным имуществом супругов.
К сожалению, защитить совместное имущество от взыскания в большинстве случаев не получится. Однако супруг имеет право на денежную компенсацию стоимости своей доли в размере 50%.
Чтобы исключить имущество из конкурсной массы, нужно доказать, что собственник (банкрот) не имеет на него прав. Это возможно, если супруг получил квартиру по безвозмездной сделке (например, в подарок) или по наследству. Если жильё было получено таким образом, его не смогут использовать для погашения долгов банкрота.
Важно! Не осуществляйте фиктивные сделки с целью исключения имущества из конкурсной массы. Например, если вы подарите вторую квартиру родителям, кредиторы и финуправляющий обязательно оспорят такую сделку, а вас могут обвинить в преднамеренном банкротстве или мошенничестве. Это не только усложнит ситуацию, но и приведёт к уголовной ответственности и несписанию долгов.
Как сохранить квартиру при банкротстве
Многие должники переживают, что у них отберут квартиру при банкротстве. Но важно знать, что это происходит далеко не всегда. В большинстве случаев недвижимость можно сохранить.
Вот три совета, которые помогут защитить вашу квартиру:
- Найдите стабильный источник дохода. Это повысит ваши шансы на реструктуризацию долга, что позволит сохранить имущество.
- Договоритесь с кредиторами о мировом соглашении. Его можно подписать на любом этапе процедуры, в таком случае дело о банкротстве просто закроют, не доводя его до торгов.
- Обратитесь к квалифицированному юристу. Он станет вашим надёжным союзником в процессе банкротства, поможет оценить ситуацию и разработать стратегию защиты жилья.
Записывайтесь ко мне на бесплатную консультацию. Я расскажу, какие шаги предпринять, чтобы минимизировать риски потери квартиры, а также предложу наилучшие варианты решения ваших финансовых проблем.
Квалифицированная помощь — ваш ключ к успешному завершению процесса банкротства.
Подведём итоги
- Закон защищает право граждан на единственное жильё. Лишить человека крыши над головой при банкротстве — это не только неправильно, но и противозаконно. Однако если у вас есть вторая квартира или иная недвижимость, например, дача, с ней придётся расстаться.
- Второе, третье и т. д. жильё можно продать по рыночной цене и направить часть денег на погашение долгов, чтобы сохранить средства в своём распоряжении.
- Квартира в ипотеке находится в залоге у банка. То есть при возникновении просрочек по платежам он может забрать недвижимость, даже если в ней прописан несовершеннолетний ребёнок. Сохранить ипотечную квартиру можно: согласно закону №298-ФЗ, вы вправе погасить долг полностью за счёт средств третьих лиц или договориться с банком о мировом соглашении.
- Избежать продажи жилья также можно, если не доводить дело до реализации имущества, а добиться реструктуризации долгов или заключить с кредиторами мировое соглашение.
Вопрос-ответ
Единственное жильё могут забрать только в том случае, если оно является роскошным, а у должника нет других активов, чтобы расплатиться с кредиторами. Взамен должнику должны найти более дешёвое жильё. Также могут забрать единственную квартиру или дом в ипотеке, если не получится договориться с банком или выплатить долг полностью.
Согласно ст. 446 ГПК РФ, единственное жильё защищено от взыскания во время банкротства. Если у вас есть только одна квартира, в которой вы проживаете и владеете ею на правах собственности, её не заберут. При этом она не должна быть роскошной или ипотечной.
Залоговое жильё подлежит реализации по общему правилу. Однако согласно новому Закону № 298-ФЗ, квартиру в ипотеке можно сохранить, если она является единственной. Для этого нужно полностью погасить ипотеку за счёт средств, взятых у третьих лиц, либо договориться с кредиторами о мировом соглашении. В этом случае будут списаны все долги, помимо ипотеки, которую нужно будет выплачивать после банкротства.