Ипотечный кредит позволяет многим людям осуществить свою мечту о собственном жилье. В отличие от других видов кредитов, ипотека является целевой: заём выдается именно для покупки квартиры или дома, который сам же и становится залогом по кредиту. То есть, если заёмщик не выполняет свои обязательства по выплате, банк может забрать квартиру, чтобы вернуть свои деньги.
Однако жизнь порой преподносит неожиданные сложности. Финансовые проблемы могут возникнуть у любого, и тогда вопрос о том, что делать с ипотекой и квартирой, становится очень актуальным. Многие люди стараются изо всех сил продолжать выплаты по ипотечному кредиту, даже когда испытывают трудности. Они готовы экономить на всём, лишь бы не потерять крышу над головой. Но что делать, если ситуация становится критической и необходимо рассмотреть вариант банкротства?
Чтобы понять, что будет с квартирой в ипотеке при банкротстве физических лиц и какие последствия будут для должника, важно разобраться в нюансах законодательства и в конкретных шагах, которые могут помочь сохранить жильё даже при финансовых трудностях. Давайте разберёмся в этом вопросе подробнее.
Что делать, если нечем платить ипотеку
Не каждый заёмщик способен пройти длинный и трудный путь ипотечного кредита до конца. Подумайте только: вам нужно будет отдавать значительную часть своего дохода в течение 15-30 лет. А что делать, если ваша ситуация изменится? Например, вы потеряете работу или столкнётесь с другими финансовыми проблемами через несколько лет после покупки жилья.
Договоры по ипотечному кредиту составлены так, что при наличии серьёзных просрочек сохранить квартиру практически невозможно. Закон редко когда защищает ипотечное жильё от взыскания, так как оно является залогом, гарантирующим возврат средств кредитору. Фактически, пока вы не погасили кредит, квартира принадлежит банку. Поэтому, если у вас возникают сложности с оплатой ипотеки, не стоит оставлять всё на самотёк.
Когда банкротство с ипотекой – лучший выход
Сумма ипотечного долга обычно огромна, и на неё каждый месяц начисляются проценты. То есть уже через полгода долг в 3 миллиона рублей может вырасти ещё на 300-400 тысяч за счёт пени и штрафов. Поэтому откладывать решение проблемы не стоит. Отсрочка с платежами, ожидание «кредитных каникул» или надежда на то, что финансовая ситуация внезапно улучшится, чреваты большими рисками. Быстрое накопление долгов порой становится непреодолимым барьером для многих заёмщиков.
Каковы ваши варианты? Если вам не хватает денег для погашения ипотечного кредита, первым делом стоит поговорить с вашим банком. Иногда кредиторы могут предложить альтернативные варианты – дополнительные отсрочки, изменение графика платежей или снижение процента. Другое дело, что такие шаги могут быть временными и не решить проблемы в долгосрочной перспективе.
Если у вас есть возможность срочно продать квартиру и покрыть ипотечный долг, возможно, это лучший выход. Если сумма долга меньше рыночной стоимости жилья, действия следует предпринять быстро, чтобы избежать убытков. С течением времени стоимость вашей квартиры может упасть, и вы рискуете остаться и без жилья, и с обязательствами.
Если ваш ипотечный долг превышает стоимость жилья, то оптимальным выходом будет процедура банкротства. Она позволит аннулировать непомерные кредиты и избавиться от долгов. Задумайтесь: нет смысла платить за квартиру, которая стоит меньше вашего долга. Личное банкротство – это шанс начать жизнь заново.
Если не знаете, как поступить, начните с консультации. Я – профессиональный финансовый управляющий, работаю с банкротствами граждан уже больше пяти лет, а потому смогу объяснить, как банкротство может помочь в ситуации с ипотекой, какие шаги стоит предпринять и какие последствия вас ждут.
Что произойдёт с ипотечным жильём при банкротстве
Банкротиться можно не только по ипотечному кредиту, но и по другим задолженностям, например, по потребительским кредитам на ремонт, технику или первоначальный взнос.
В таком случае, если назначается процедура реализации, то ваша квартира становится частью конкурсной массы, то есть она будет продана для погашения долгов. Из вырученной суммы 80% пойдёт на погашение ипотечного кредита, а оставшиеся средства – на другие долги. Если после всех расчётов останутся деньги, их вернут вам. Если же денег не хватит для погашения всех задолженностей, то остаток долга будет списан.
Правда, в ряде случаев закон защищает интересы ипотечных заёмщиков при банкротстве. Согласно ст. 54.1 Закона об ипотеке, если суд установит, что нарушения кредитных обязательств несущественны (например, вы не платили менее трёх месяцев), то квартиру заберут, только если кредитор докажет, что вы действовали недобросовестно. А это не так просто, и на практике такие кейсы зачастую завершаются в пользу заёмщика.
Ипотечная квартира в браке
Если один из супругов становится банкротом, а ипотечный кредит оформлен на другого, то с жильём ничего не происходит. Например, если муж платит ипотеку, а жена проходит процедуру банкротства, квартира остаётся у мужа. Однако если оба супруга несут солидарную ответственность по кредиту, то квартиру могут продать.
Как происходит взыскание долга по ипотеке без банкротства
Если заёмщик сам не инициирует процедуру банкротства, но у него есть просрочки по ипотечному кредиту, ситуация обстоит иначе. В этом случае кредитор имеет право на изъятие залоговой недвижимости, чтобы вернуть свои средства. Существует опасность, что стоимость квартиры при оценке будет очень низкой, так как это вторичное жильё, что может привести к тому, что заёмщик потеряет квартиру и всё равно останется с долгами.
Можно ли сохранить ипотечное жильё
В 2024 году в России был принят Закон №298-ФЗ (вступил в силу 8 сентября), который предоставляет новые возможности для заёмщиков, желающих сохранить своё единственное ипотечное жильё, даже если они проходят банкротство.
Ранее процедура подразумевала, что ипотечное жильё будет продано, чтобы погасить долги перед банком. То есть, при банкротстве заёмщик почти всегда терял свою квартиру. Теперь всё изменилось.
Согласно новому закону, который внёс поправки в Закон о банкротстве №127, у заёмщиков появилась возможность пройти процедуру банкротства и сохранить ипотечное жильё, если выполнить определённые условия.
Третье лицо погасит ипотеку за вас
Сохранить квартиру при банкротстве можно, если погасить ипотеку полностью за счёт третьего лица. Такой вариант больше подходит тем, кому до последнего платежа осталось совсем чуть-чуть. Тогда любой человек (мама, брат, друг или знакомый) может помочь выплатить ипотечный долг, если ипотечное жильё является единственным для вас и вашей семьи и оно пригодно для проживания.
Если кто-то хочет помочь вам с погашением ипотеки, ему нужно подать специальное заявление в арбитражный суд и финансовому управляющему. В нём должны быть указаны:
- ФИО заявителя;
- срок, в течение которого он собирается погасить долг (не более 20 дней с момента решения суда);
- способ погашения долга.
Суд рассмотрит это заявление в течение 14 рабочих дней. Если всё будет в порядке, то ваше ипотечное жильё останется у вас. После этого финуправляющий может открыть отдельный счёт для перечисления денег или уведомить суд о получателях средств. Заявитель должен перевести деньги в соответствии с решением суда.
Важный момент: деньги, которые перечисляет третье лицо, считаются беспроцентным займом. Срок возврата этого займа начинается только после завершения процедуры банкротства.
Теперь квартира находится в собственности банкрота, а не банка, и потому последний выходит из процедуры банкротства с квартирой и списанными долгами.
Мировое соглашение с ипотечным кредитором
Другой способ сохранить ипотечное жильё – заключить отдельное мировое соглашение с кредитором. В нём будут прописаны новые условия погашения долга, исполнять которые можете вы сами или третье лицо. Для заключения договора достаточно согласия только вас и банка, который выдал ипотеку. То есть вам не нужно привлекать в процесс других кредиторов или финансового управляющего.
Если у вас есть просрочка по платежам, то в мировом соглашении должны быть прописаны условия о том, как и когда вы планируете устранить это нарушение.
Итак, если вы понимаете, что не сможете погасить все свои кредиты, банкротство может стать оптимальным решением. Эта процедура позволяет полностью освободиться от обязательств по микрозаймам, кредитам, налогам и даже коммунальным платежам. При этом у вас есть шанс сохранить своё единственное жильё в ипотеке.
Обращайтесь ко мне за бесплатной консультацией. Я отвечу на все ваши вопросы, дам нужные рекомендации и помогу понять, получится ли сохранить вашу ипотеку и другое имущество.
Вопрос-ответ
Если у вас возникли финансовые трудности, есть несколько вариантов, которые могут помочь:
- обратитесь в банк за кредитными или ипотечными каникулами для временной приостановки платежей;
- рассмотрите возможность реструктуризации или рефинансирования кредита для улучшения условий;
- если ситуация критическая, возможно, стоит задуматься о продаже квартиры, чтобы расплатиться с банком.
Также вам может помочь банкротство. Записывайтесь на консультацию, я всё подробно вам расскажу.
Банк может начать процедуру изъятия квартиры, если заёмщик допускает систематические просрочки, минимум 3 раза за год. Кроме того, сумма невыплаченных платежей должна превысить 5% от стоимости квартиры, а период просрочки должен составлять больше 3 месяцев.
Здесь важен не столько факт использования материнского капитала, сколько статус квартиры, купленной на эти деньги. Если это единственное жильё для семьи должника и оно не обременено ипотекой, то шанс его сохранить почти 100%. В других случаях нужно внимательно проанализировать ситуацию, записывайтесь на консультацию, я помогу.