Ипотека часто становится камнем на шее, если доходы падают и платить кредиторам больше нечем. Раньше при банкротстве залоговая квартира почти всегда уходила банку. Должники теряли и жильё, и надежду начать жизнь заново. Новый закон о сохранении ипотеки при банкротстве меняет правила игры. Теперь у россиян появился шанс списать долги и оставить за собой единственное жильё. Но есть важные условия и подводные камни, о которых стоит знать заранее.
Что раньше происходило с ипотекой при банкротстве: два сценария
Банкротство с ипотекой в 2025 году перестаёт быть приговором для должников. Но раньше, если квартира находилась в залоге, шанс сохранить её был минимальным. Банки забирали недвижимость и продавали её с торгов, оставляя людей без крыши над головой.
Сценарий 1: списание долгов и потеря жилья
Закон всегда защищал единственное жильё от взыскания (ст. 446 ГПК РФ). Но ипотечная квартира — исключение. Она находится в залоге у банка, что даёт кредитору преимущественные права. Поэтому если человек объявлял себя банкротом, всё его имущество, включая залоговую квартиру, входило в «конкурсную массу». Жильё изымали и продавали на торгах. Если после продажи оставались деньги, остаток возвращали должнику.
Неважно, была ли это единственная квартира или нет — закон никак не защищал ипотечное жильё от реализации. Банк как залоговый кредитор имел полное право изъять недвижимость. Даже если заёмщик платил кредит исправно, но не мог рассчитаться с другими долгами, квартира всё равно уходила с молотка.
Сценарий 2: реструктуризация долгов и шанс сохранить квартиру
Был и другой, более редкий вариант — реструктуризация долгов в рамках банкротства. Эта процедура давала возможность должнику согласовать с банком и другими кредиторами новый график выплат сроком до пяти лет.
При успешной реструктуризации:
- квартира не выставлялась на торги;
- человек продолжал выплачивать кредит за квартиру и другие долги по новому, более комфортному графику;
- если он добросовестно исполнял этот план, по окончании срока банкротство завершалось без реализации имущества.
Но у этого сценария был серьёзный минус: он подходил только тем, кто имел стабильный доход, позволяющий закрыть долги за пять лет. А таких заёмщиков среди обратившихся за банкротством было немного. Поэтому в большинстве случаев реструктуризация не применялась — суд сразу переходил к продаже имущества.
Материалы по теме
Особенности нового закона о банкротстве с ипотекой
8 августа 2024 года Госдума приняла Закон №298-ФЗ, который внёс изменения в Закон №127-ФЗ о несостоятельности (банкротстве). Должники получили реальный шанс сохранить ипотечное жильё в процедуре.
Если квартира в ипотеке является единственным жильём должника, её больше не будут автоматически продавать в процедуре банкротства.
Теперь заёмщик может:
- передать долг третьему лицу, которое выплатит остаток кредита;
- заключить отдельное мировое соглашение с банком, выдавшим ипотеку.
Это даёт возможность списать другие долги (по кредитам, займам, штрафам) и при этом сохранить квартиру.
Погашение долга третьим лицом
Если по ипотеке осталась сравнительно небольшая сумма выплат, заёмщик может попросить кого-то из близких — родственников, друзей, знакомых — погасить долг.
Например, у Андрея был кредит на квартиру на 5 млн рублей. Ему осталось выплатить всего 300 тысяч. Он попросил отца внести эту сумму за него, чтобы при банкротстве жильё не забрали. По сути, отец выдал сыну беспроцентный заём, поэтому никаких прав на квартиру у него не будет. Андрей по-прежнему останется собственником квартиры.
В результате:
- банк получил свои деньги;
- квартира осталась у должника;
- остальные долги (кредиты, микрозаймы) суд списал.
Важный момент! Через три года после процедуры третье лицо может потребовать у должника вернуть выплаченную сумму через суд. Однако чаще всего благодарные банкроты успевают отдать долги раньше этого срока.
Также не нужно получать согласие остальных кредиторов. Даже если у человека есть долги перед другими банками или МФО, их разрешение для переуступки долга не требуется.
Как происходит передача долга:
- Третье лицо подаёт заявление в суд. Человек, который готов погасить долг, пишет заявление о намерении выплатить кредит за должника.
- Суд рассматривает заявление. Если всё в порядке, одобряет выплату.
- Деньги переводят на спецсчёт. Финансовый управляющий открывает специальный счёт, на который вносится сумма задолженности.
- Банк получает выплату и выходит из дела. После погашения долга ипотечный кредитор исключается из процедуры банкротства. Квартира защищена от взыскания другими кредиторами.
Переуступка долга выгодна сразу для всех сторон. Для должника это шанс сохранить свою ипотечную квартиру и не потерять единственное жильё. Банк же получает оставшуюся сумму быстро и без долгих судебных разбирательств. А для третьего лица это возможность помочь близкому человеку сохранить крышу над головой и поддержать его в трудной ситуации.
Если у вас долги по кредитам и ипотека, вы боитесь потерять всё имущество, приходите ко мне на бесплатную консультацию. Я изучу ваш случай, проанализирую все риски и возможности, объясню, что можно сохранить и какой вариант для вас самый выгодный. Вместе мы найдём решение, которое поможет вам сохранить жильё и избавиться от долгов.
Мировое соглашение с банком
У Никиты ипотека на 10 млн рублей. Он выплатил только 2 млн, впереди ещё долгие годы платежей. Найти третье лицо (родственника или друга), который сразу погасит многомиллионный остаток долга, нереально. В этой ситуации можно попробовать договориться с банком.
Мировое соглашение — это договорённость между должником и банком о новом графике платежей. Что происходит:
- должник продолжает платить кредит за квартиру, но остальные долги (по кредитам, займам и т. д.) списываются;
- банк получает гарантию, что ипотека будет выплачиваться вовремя;
- процедура банкротства по остальным долгам идёт своим чередом, но квартира остаётся у заёмщика.
При этом должник будет использовать для платежей деньги, которые финуправляющий оставит ему после вычета прожиточного минимума. А если их не будет хватать, он может попросить помощи у родственников, пока банкротство не закончится.
Есть нюанс: банк не обязан заключать отдельное мировое соглашение. Это право, а не обязанность кредитора.
Что важно знать про мировое соглашение:
- Новый план выплат не может ухудшать изначальные условия. Например, нельзя просить снизить процентную ставку или растянуть срок ипотеки. Условия останутся такими же, как в изначальном договоре.
- Соглашение подписывают должник и банк, а затем его утверждает суд. После этого ипотечная квартира выводится из конкурсной массы — её больше нельзя продать на торгах.
- В процедуре банкротства списываются только остальные долги (по кредиткам, займам и т. п.), но ипотека остаётся.
После завершения процедуры банкротства должник может продолжать платить кредит за жильё по графику или погасить его досрочно. Если после заключения мирового соглашения начнутся просрочки, банк снова сможет потребовать продать квартиру для погашения долга.
Условия для начала банкротства с ипотекой
Закон № 298-ФЗ дал должникам возможность сохранить ипотечное жильё в процессе банкротства. Но чтобы воспользоваться новым механизмом, нужно соблюсти несколько условий. Я представила их в виде таблицы.
| Условие | Описание |
| Жильё должно быть единственным | Квартира или дом должны быть единственным пригодным для проживания имуществом заёмщика и его семьи. Если есть другая недвижимость, спасти ипотечное жильё не получится |
| Согласие залогового кредитора | Нужно согласие банка, выдавшего ипотеку. Другие кредиторы (банки, МФО) и финансовый управляющий не могут помешать заключению соглашения |
| Внесение средств на депозит суда | Если стоимости жилья не хватает для выплат по долгам первой и второй очереди (зарплаты сотрудников, алименты), потребуется внести 10% от рыночной цены квартиры на депозит суда |
| Возможность мирового соглашения | Суд должен утвердить мировое соглашение между заёмщиком и банком. Тогда должник сохранит жильё и продолжит платить ипотеку, а остальные долги будут списаны |
Помните, если после банкротства и заключения мирового соглашения заёмщик снова перестанет платить по ипотеке, банк сможет забрать квартиру. Поэтому перед началом процедуры важно оценить свою ситуацию.
Хотите сохранить квартиру в банкротстве? Обращайтесь ко мне. На бесплатной консультации я:
- разберу ваш случай;
- проверю, есть ли шансы сохранить жильё,
- предложу стратегию списания долгов.
Запишитесь на консультацию прямо сейчас — чем раньше вы начнёте действовать, тем выше шансы спасти имущество и избавиться от задолженностей.
Подведём итоги
- Новый Закон № 298-ФЗ о банкротстве с ипотекой даёт шанс сохранить единственное жильё в сложной финансовой ситуации. Теперь должник может пройти процедуру банкротства, списать все остальные долги и продолжить выплачивать кредит, не рискуя потерять квартиру или дом.
- Есть два варианта действий: если долг по ипотеке небольшой, можно привлечь третье лицо (родственника или друга), которое погасит остаток задолженности. Если долг крупный, заключают мировое соглашение с банком и утверждают новый график выплат.
- Чтобы спасти единственное ипотечное жильё, нужно соблюсти несколько условий: получить согласие банка и, если потребуется, внести часть суммы на депозит суда.
- Также важно вовремя обратиться к юристу, который поможет оформить мировое соглашение и защитить ваши права в суде. Только опытный специалист знает, как сохранить имущество законно.
Вопрос — Ответ
По общему правилу квартира в ипотеке находится в залоге у банка. Поэтому она включается в конкурсную массу для продажи, даже если является единственным жильём. Согласно Закону № 298-ФЗ, можно сохранить ипотеку, если выплатить остаток кредита полностью за счёт средств третьего лица. Также можно заключить отдельное мировое соглашение с банком.
Раньше ипотечную квартиру продавали на торгах, должник терял жильё. Единственным выходом была реструктуризация задолженности. Теперь появились новые механизмы: можно заключить мировое соглашение с банком или привлечь третье лицо, которое погасит долг и поможет сохранить недвижимость.
Закон подойдёт тем, у кого ипотечная квартира — единственное жильё. Также важно, чтобы банк (залоговый кредитор) был согласен на новый график выплат или участие третьего лица.