Согласно ст. 446 ГПК РФ, при банкротстве должник может сохранить личные вещи, одежду, мебель, бытовую технику и предметы, необходимые ему для работы, если их стоимость менее 10 000 рублей. Но самое главное – его единственное жильё не попадёт в конкурсную массу.
Но что делать, если у вас есть несколько квартир или домов, часть из которых вы сдаёте? Их выставят на продажу, чтобы расплатиться с кредиторами? А как быть с квартирантами, которые живут в этих квартирах?
Не легче ситуация и для банкротов, которые снимают жильё, ведь не у всех должников есть собственный дом. В процессе банкротства финансовый управляющий забирает часть доходов. Откуда брать деньги на оплату аренды и счетов за квартиру?
Давайте подробно разберём, что происходит с договором аренды при банкротстве арендатора или арендодателя.
Что будет при банкротстве арендодателя
Чтобы разобраться в этом вопросе, представим типичную ситуацию. У Дениса в собственности две квартиры: в одной он живёт сам, а другую сдаёт студентам. У Дениса есть хорошая работа, да и деньги от аренды, поэтому он решается на крупную покупку в кредит. Вскоре берёт ещё один кредит, потому что спокойно может покрывать его со своих доходов.
Но потом теряет работу. Начинаются просрочки. Из-за высоких процентов и штрафов быстро накапливается задолженность в 800 тыс. рублей. Взвесив все за и против, он решает подать на банкротство. Но возникает вопрос: что делать со второй квартирой?
У Дениса есть два варианта:
- Расторгнуть договор аренды и вернуть арендаторам деньги, которые они уже оплатили. В этом случае его квартиру придётся продать, чтобы расплатиться с долгами перед кредиторами. Оставшиеся деньги с продажи квартиры ему вернут.
- Попросить суд о реструктуризации задолженности и продолжить сдавать квартиру, используя арендные платежи для погашения долгов.
Если он выберет первый вариант, то после продажи квартиры у него останется только часть её стоимости, так как 800 тыс. рублей уйдёт кредиторам.
А чтобы выбрать второй вариант, Денису нужно будет доказать в суде, что сдавать квартиру выгоднее, чем её продавать. Он должен обратиться к своему финансовому управляющему (ФУ) с подробным планом, который покажет, сколько денег он зарабатывает на аренде. Для этого Денис должен приложить доказательства: договор аренды, платёжки, выписки со счёта и так далее.
Если суд согласится, то почти вся сумма арендных платежей пойдёт на погашение долгов. Но Денису на жизнь останется прожиточный минимум.
Сохранить вторую квартиру можно, даже если на момент банкротства её никто не снимает. В таком случае события будут развиваться следующим образом:
- финансовый управляющий оценит, что выгоднее: продать недвижимость или сдавать её в аренду;
- ФУ разместит объявление на специализированной площадке, соберёт предложения от потенциальных арендаторов, выберет наиболее подходящего и заключит с ним договор аренды;
- деньги, поступающие от арендатора, будут направляться в конкурсную массу, за исключением прожиточного минимума, который остаётся банкроту.
Составить ходатайство в суд и собрать необходимые документы может быть сложно для человека, незнакомого с юриспруденцией. В таких ситуациях лучше доверить эти задачи профессионалам – юристам, которые знают все нюансы. Я готова помочь вам с решением всех вопросов, связанных с банкротством арендодателя, а моя команда подготовит для вас все бумаги и заявление в кратчайшие сроки. Обращайтесь!
Можно ли сдавать залоговое жильё
Теперь рассмотрим вариант, когда у банкрота есть квартира в ипотеке. Обычно её нельзя сдавать без разрешения банка, так как залоговое жильё имеет особый статус. Банк может забрать квартиру, чтобы покрыть задолженность. Однако в 2024 году был принят Закон №298-ФЗ, который позволяет сохранить единственное жильё в залоге в двух случаях:
- если должник полностью погасит ипотеку за счёт средств третьего лица;
- заёмщик заключит отдельное мировое соглашение с банком по выплате долга, чтобы он вышел из реестра кредиторов.
Однако, если банкрот сдаёт своё жильё в ипотеке, а сам живёт, например, у родителей, то его квартира может потерять статус единственной. Ведь главное условие сохранения ипотечного жилья в том, что должник должен проживать в нём. А если он сдаёт квартиру, кредиторы могут включить её в конкурсную массу. В таком случае действуем по плану, описанному выше: доказываем, что выгоднее сдавать квартиру, чем продавать её, и добиваемся реструктуризации.
Важно! Сдавать свою квартиру «по-тихому», без ведома финансового управляющего очень рискованно. Если афера будет раскрыта, то банкрот может потерять своё право на списание долгов.
Материалы по теме
Риски сдачи жилья в аренду в процессе банкротства
Итак, мы выяснили, что при банкротстве можно сдавать жильё в аренду. Но всё-таки это не так просто, так как в процессе могут возникнуть различные риски. Вот самые распространённые из них:
- финансовый управляющий может сдавать жильё в аренду по цене ниже рыночной, что затянет процесс банкротства;
- управляющий может решить, что аренда не покроет долгов, и, что проще продать жильё, чем продолжать его сдавать.
Чтобы избежать проблем, внимательно следите за процессом и выбирайте надёжного ФУ заранее. Если не повезло со специалистом, вы можете оспаривать его действия в суде.
Исключить такие неприятные последствия можно, если обратиться к юристам за консультацией ещё во время планирования процедуры. У надёжных компаний по банкротству всегда есть грамотные ФУ на примете, которых они могут вам посоветовать.
Как расторгнуть договор аренды
Если выплатить долги за счёт сдачи квартиры в аренду не получится, её придётся продать. Процесс расторжения договора аренды проходит несколько этапов:
Шаг 1. Подайте заявление о банкротстве
Нужно подать в арбитражный суд по месту жительства заявление, полный пакет документов и ходатайство о введении процедуры реализации имущества.
Шаг 2. Уведомите арендаторов
Расскажите вашим квартиросъёмщикам о том, что вы вынуждены расторгнуть договор аренды из-за своего банкротства.
Шаг 3. Расторгните договор аренды
После получения уведомления арендаторы должны в установленный срок покинуть помещение. Проверьте, чтобы они вернули его в хорошем состоянии. Как только имущество будет возвращено, договор аренды считается аннулированным.
Что будет при банкротстве арендатора
Теперь разберём другую ситуацию – когда банкрот сам снимает квартиру. В процессе банкротства контроль за финансами должника осуществляет финуправляющий. Все доходы, которые получает гражданин, направляются в конкурсную массу. Из них ФУ выделяет на жизнь средства в размере прожиточного минимума. Но этих денег не всегда достаточно для покрытия всех расходов. Как должнику оплачивать аренду и коммунальные услуги?
Представим ситуацию: Алёна снимает квартиру в Санкт-Петербурге за 50 000 рублей в месяц. Прожиточный минимум в городе на 2025 год составляет 21 069 рублей, что составляет менее половины от стоимости аренды. Кроме того, Алёне необходимо будет покупать продукты и оплачивать коммунальные услуги. Так откуда ей взять на это деньги?
Чтобы решить эту проблему, Алёна может обратиться к финансовому управляющему с просьбой увеличить свою долю средств из конкурсной массы. Это значит, что ей могут выделить сумму, достаточную для оплаты аренды жилья и коммуналки.
Как получить деньги на аренду
Чтобы добиться увеличения прожиточного минимума в процессе банкротства, следуйте этим шагам:
Шаг 1. Подготовьте заявление
Составьте заявление о повышении прожиточного минимума. Укажите причины – необходимость оплачивать аренду жилья. В заявлении пропишите свои данные, адрес арендуемой квартиры и обоснуйте необходимость повышения уровня ПМ.
Шаг 2. Соберите необходимые документы
Вам понадобятся:
- Копия паспорта. Убедитесь, что у вас есть прописка или временная регистрация в арендованном жилье.
- Выписка из ЕГРН. Она подтверждает отсутствие недвижимости в вашей собственности.
- Договор аренды, который вы подписали с арендодателем.
- Квитанции об оплате ЖКХ за последние несколько месяцев.
- Выписка из домовой книги. Там указаны все жильцы квартиры.
- Подтверждение оплаты аренды. Убедитесь, что у вас есть расписка арендодателя о получении денег или иные тому доказательства.
Шаг 3. Подайте заявление
Передайте все собранные документы финансовому управляющему. Убедитесь, что они правильно оформлены и подписаны.
Шаг 4. Ожидайте решения
Вам пришлют уведомление о том, одобрено ли ваше заявление о повышении прожиточного минимума.
Шаг 5. Получите увеличенный прожиточный минимум
Если ваше заявление будет одобрено, вы получите средства на оплату аренды. Важно использовать эти деньги строго на оплату жилья и коммунальных услуг.
Важный момент! Если у должника есть супруг, то средства на аренду жилья выделят только в размере половины от полной стоимости аренды. Например, если арендная плата составляет 40 000 рублей, банкроту предоставят только 20 000 рублей на её оплату. Вторую половину нужно будет покрывать за счёт средств супруга.
Что влияет на решение: судебная практика
Суд принимает решение по каждому делу индивидуально. Он должен найти баланс между правами должника и интересами кредиторов. С одной стороны, человек не должен быть лишен нормальных условий жизни, с другой – кредиторы имеют право на возврат своих средств. Поэтому суд учитывает несколько факторов:
- наличие собственности;
- регистрация по месту жительства в арендуемой квартире;
- стоимость аренды.
В зависимости от этих факторов суд может принять одно из трёх решений:
- Выделение средств на аренду. Суд может одобрить выделение денег на оплату аренды, если у должника нет собственного жилья. Однако для этого необходимо предоставить убедительные аргументы.
- Отказ в выделении средств. Если у должника есть собственная недвижимость или он не живёт по месту прописки, суд может отказать в выделении средств на аренду. Важно доказать, что проживание в зарегистрированном жилье невозможно по объективным причинам (например, если квартира принадлежит родственникам).
- Отказ на основании прожиточного минимума. Суд может решить, что расходы на аренду уже включены в прожиточный минимум должника. В этом случае оспорить решение будет сложно.
Чтобы увеличить шансы на положительное решение суда, необходимо тщательно подготовиться. Соберите документы, подтверждающие вашу ситуацию (договор аренды, справки о доходах и расходах) и подготовьте аргументы о том, почему вам необходимо продолжать арендовать жильё.
А лучше всего обратиться к специалисту, который поможет вам правильно оформить все документы. Записывайтесь ко мне на бесплатную консультацию. Неважно, сдаёте ли вы жильё и собираетесь проходить банкротство, или, наоборот, хотите списать долги и живёте на съёмной квартире. Я отвечу на все ваши вопросы и расскажу, как сохранить недвижимость или получить дополнительные средства без лишних заморочек.
Подведём итоги
- Сдача или аренда недвижимости во время банкротства сопряжена с определёнными рисками для обеих сторон – как арендатор, так и арендодатель могут лишиться жилья.
- Согласно ст. 446 ГПК РФ, должник имеет право сохранить единственное жильё. Если банкрот сдаёт в аренду второй объект недвижимости, то в процессе списания долгов он может расторгнуть договор, и жильё будет включено в конкурсную массу для продажи. Также возможно добиться реструктуризации задолженности, если долги можно будет погасить за счёт сдачи квартиры в аренду. Все действия необходимо согласовывать с финансовым управляющим и кредиторами.
- Если банкротом является арендатор, он может подать заявление о повышении прожиточного минимума для покрытия расходов на аренду.
Вопрос-ответ
Да, можно, если заключение договора происходит под контролем финансового управляющего.
Во время банкротства необязательно расторгать договор аренды, если удастся договориться с кредиторами о том, что за счёт средств, получаемых от сдачи квартиры, можно выплатить долги.
Банкрот может снимать квартиру, если у него нет собственного жилья. В таком случае он даже может добиться увеличения прожиточного минимума для оплаты аренды.